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한신4지구, GS건설 vs 롯데건설 '강남권 2차 쩐의 전쟁'…최종 승자는?

  • 조항일 기자
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    입력 : 2017-10-10 18:24:31

    '고품질 주거가치 & 집값 상승 기대 충족' 

    조합원 마음 훔치는 브랜드가 웃는다 

    [베타뉴스/경제=조항일 기자] '강남권 정상의 브랜드 자존심 사수인가', 아니면 '강남권 최고의 브랜드 진입인가'.

    서초구 잠원동의 재건축 최대어인 한신4지구(8~11·17차) 사업의 시공권을 차지하기 위해 GS건설과 롯데건설 등 2개사의 진검승부가 한창이다.

    주사위는 이미 던져졌다. 10일 시공사 선정을 위한 부재자 투표를 시작한 이 단지의 최종 승자는 15일 임시총회 현장에 최종 집계 결과에서 가려진다.

    양사의 한치 양보없는 수주 공방은 치열하다. 특히 올해 강남 재건축 최대 규모의 반포주공1단지 수주전에서 현대건설의 물량공세에 분루를 삼킨 GS건설은 한신4지구의 수주로 강남권 브랜드 인지도 1위의 자존심을 유지하겠다는 각오다.

    롯데건설은 한신4지구 수주로 GS건설과의 수주전 연패를 설욕, 강남권에 새로운 주거문화의 강자로 자리매김하겠다며 막강한 자금력을 내세우며 표훑기에 나섰다.

    ▲ © 서초 한신4지구는 브랜드파워를 내건 GS건설과 자금 공세를 앞세운 롯데건설 등 2개사가 한치 앙보없는 막판 수주전으로 치열하다. [베타뉴스/경제 DB]

    양자의 승부는 조합원의 고품격 주거 욕구를 만족시키면서 향후 집값을 극대화시키는 브랜드가 누구냐에서 판가름날 전망이다.

    ▲롯데 무상지원비, 한신4지구 사업 수주전 변수 될까

    한신4지구 재건축은 최고 높이 35층, 29개동, 총 3685가구 규모로 총 공사비만 9300억원에 달하는 사업지다. 일반분양분은 600가구 안팎으로 브랜드가 결정된 이후 후분양 등 분양방법이 결정될 예정이다.

    특히 책정 분양가는 롯데건설이 전용 84㎡기준 3.3㎡ 당 5,100만원을 제시했으나 정부의 강남 재건축 집값규제로 인해 성사 여부를 불투명하다. 후분양으로 분양가 규제를 피할 수 있으나 이 역시 분양시점에 정부규제가 지속될 소지가 큰 데다 민간 단지에 분양가 상한제를 적용할 경우 건설사가 제시한 책정 분양가는 선언적 의미에 그칠 공산이 크다.

    이 단지는 서초구 신반포 8~11차와 17차 등에 걸쳐 대지면적이 모두 15만8천㎡에 달하는 초대형 재건축 프로젝트다. 경부 고속도로에 인접한 데다 서울지하철 3호선 잠원역, 7호선 반포역 등 교통의 요충지여서 신반포 주거 랜드마크로 자리잡을 예정이다.

    10일 한신4지구 재건축조합에 따르면 GS건설과 롯데건설이 제시한 공사비는 각각 1조749억원, 9345억원으로 GS건설이 1404억원 정도 높다.

    사업비와 이주비 이자 등을 포함한 대여금은 GS건설이 3710억원, 롯데건설이 4247억원으로 롯데가 537억원 많은 금액을 제안했다. 이밖에 무상지원비로 롯데는 2495억원을, GS는 금액을 따로 내걸지 않았다.

    금융조달은 양사모두 은행과 2조6000억원 규모 금융협약을 이미 맺은 상황이다. GS건설은 KEB하나은행, 롯데건설은 신한은행과 사업·이주비·중도금 대출에 대해 해당은행이 주관키로 했다.

    조합에 대한 자금지원내용만을 놓고 보면 롯데의 비교우위가 예상된다. 그러나 조합에 대한 금전 등 물량공세가 조합원의 마음을 사로잡기에는 역부족이라는 게 현지 부동산중개업계의 분석이다.

    잠원동 T부동산 중개사는 "롯데건설이 GS건설에 비해 공사비를 1,400억원 가까이 낮게 제시했으나 전체 연면적을 기준으로 할 때 실제 공사비는 GS건설와 큰 차이가 나지 않는다"면서"한신4지구를 누가 명품 단지로 만들면서 일반분양분의 수익을 극대화할 수 있느냐가 수주의 관건이 될 것이다"고 진단했다.

    ▲명실상부한 강남 내 GS 입지, 롯데 아성 누를까

    반포주공1단지 수주 실패로 한신4주구에서만큼은 GS건설도 자금력을 동원할 것이라는 예상은 빗나갔다. 최근 임병용 GS건설 사장은 '청렴수주'를 밝히면서 △식사제공 및 선물제공 등 금지 △홍보목적에 맞지 않는 장소 사용 금지 △과도한 마케팅과 현혹적 조건 금지 등을 약속했다.

    파격적인 조건으로 조합원을 현혹시키기 보다는 상품의 품질에 기회비용을 사용해 좋은 아파트를 만들겠다는 의지로 해석된다. 그동안 GS건설의 강남 재건축 사업 수완을 고려하면 어느정도 수긍이 가는 부분이다.

    실제 GS건설의 경우 지난달 방배 13구역 재건축 사업 수주에서 롯데건설과 이미 한차례 입찰 경쟁을 치른 결과 시공사로 선정됐다. 올해 강남 재건축 사업수주 부문에서도 삼성물산의 '래미안'에 이어 2위(12곳)를 기록할 만큼 지역 내 브랜드 선호도가 높은 편이다.

    ▲ © GS건설의 복층형 스카이 자이안과 롯데건설의 스카이 전망대와 중앙광장 조감도 [양사 제공]

    GS건설은 한신4지구에 '신반포메이플자이'라는 단지명을 앞세웠다. 피어나는 꽃을 형상화한 랜드마크동의 조형미에 전망 프리미엄을 극대화한 자이 이중창 커튼월 시스템, 최상층 두 개의 랜드마크동을 연결하는 스카이 커뮤니티, 건축적 입체미를 살린 오픈 발코니 등 우아함과 고급감을 강조했다.

    캐나다의 밴프국립공원을 모티브로 한 명품 조경설계와 GS건설과 국내 최고의 조경전문가 그룹 삼성물산 에버랜드가 함께 협업해 명품 단풍나무숲을 조성하고, 다채롭게 조성된 수변 공간이 조성된다.

    롯데건설도 만만치 않다. 롯데의 브랜드 이름은 '앱솔루트 원'. 롯데는 '한신 4지구에 기존 롯데캐슬보다 상위 가치인 '하이엔드'(high end)' 개념을 적용한다. 지상에는 잠실야구장 규모에 부대시설과 어우러진 단지 핵심공간인 통합광장을 조성하며 지상으로 통행하는 차량이 없도록 설계한다. 통합광장변에 들어서는 4개의 랜드마크타워 상부에 고속도로변과 한강변 두 개의 스카이 브릿지를 조성한다.

    ▲ '브랜드파워'  GS vs '자금 물량공세' 롯데 "최종 승자는?"

    반포주공1단지 수주의 실패를 겪기는 했지만 GS건설의 '자이' 브랜드 파워는 여전하다. GS건설은 한신4지구 입찰에 성공할 경우 약 8500여가구에 달하는 브랜드타운을 강남 한복판에 형성할 수 있다. 롯데건설이 입찰해 성공해야만 GS건설의 절반수준(4300여가구)에 미칠 수 있다.

    잠원동 인근 부동산 관계자들은 강남 재건축 수주의 노하우가 상당한 GS건설의 지역 내 견고함을 치켜세우고 있다. 잠원동 H부동산 관계자는 "강남 내 자이 아파트는 인근 지역 집값을 리드하고 있다고 해도 과언이 아니다"라며 "대단지를 고루 보유한 GS건설과 달리 롯데건설의 브랜드파워는 크지 않다"고 강조했다.

    그러나 최근 재건축 수주 입찰이 갈수록 현금공세로 전환되고 있는 만큼 '청렴수주'를 내 건 GS건설이 어려움을 겪을 수 있다는 일부 의견도 나온다. 특히 문재인 정부가 부동산 시장에 대한 규제 강화에 초점을 맞추는 상황에서 조합원들이 브랜드 가치보다 금전적 이득을 우선할 경우 승부를 예측하기 어렵다고 현지 부동산 중개업계는 분석했다.

    서초구 잠원동 인근 B부동산 관계자는 "최근 건설사들의 특화 설계가 큰 차이가 없는 것을 감안하면 현금공세 만큼 조합원의 표심을 움직일 카드는 없다"며 "향후 이러한 현금공세 경쟁은 지속될 것으로 보인다"고 말했다.

    시공사는 오는 15일 선정될 예정이다. 조합은 시공사 선정 뒤 빠른시일내에 관리처분인가를 받아 내년에 부활하는 초과이익환수제를 피할 계획이다. 재건축은 공동사업시행 방식으로 진행된다.

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